tonijulianto

dream`s is motivation

MAKALAH DAN ARTIKEL by : toni for all

Tinggalkan komentar

BAB I

PENDAHULUAN

 

  1. A.      Latar Belakang

Pemilikan tanah diawali dengan menduduki suatu wilayah yang oleh masyarakat adat disebut sebagai tanah komunal (milik bersama). Khususnya di wilayah pedesaan diluar Jawa, tanah ini diakui oleh hukum adat tak tertulis baik berdasarkan hubungan keturunan maupun wilayah. Seiring dengan perubahan pola sosial ekonomi dalam setiap masyarakat tanah milik bersama masyarakat adat ini secara bertahap dikuasai oleh anggota masyarakatmelalui penggarapan yang bergiliran.

Sistem pemilikan individual kemudian mulai dikenal didalam sistem pemilikan komunal.Situasi ini terus berlangsung didalam wilayah kerajaan dan kesultanan sejakabad ke lima dan berkembang seiring kedatangan colonial Belanda pada abad ke tujuh belas yang membawa konsep hukum pertanahan mereka.Selama masa penjajahan Belanda, pemilikan tanah secara perorangan menyebabkan dualisme hukum pertanahan, yaitu tanah-tanah dibawah hukum Adat dan tanah-tanah yang tunduk kepada hukum Belanda. Menurut hukum pertanahan colonial, tanah bersama milik adat dan tanah milik adat perorangan adalah tanah dibawah penguasaan Negara.Hak individual atas tanah, seperti hak milik atas tanah, diakui terbatas kepada yang tunduk kepada hukum barat. Hak milik ini umumnya diberikan atas tanah-tanah diperkotaan dan tanah perkebunan di pedesaan. Dikenal pulabeberapa tanah instansi pemerintah yang diperoleh melalui penguasaan.Persoalan sengketa tanah mengenai hak Milik tak pernah reda.

Masalah tanah bagi manusia tidak ada habis-habisnya karena mempunyai arti yang amat penting dalam penghidupan dan hidup manusia sebab tanah bukan sajasebagai tempat berdiam juga tempat bertani, lalu lintas, perjanjian dan padaakhirnya tempat manusia berkubur.Sebagaimana diketahui sebelum berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria berlaku bersamaan dua perangkat hukum tanah di Indonesia (dualisme).Satu bersumber pada hukum adat disebut hukum tanah adat dan yang lain bersumber pada hukum barat disebut hukum tanah Barat. Dengan berlakunya hukum agraria yang bersifat nasional (UU No. 5 Tahun 1960)maka terhadap tanah-tanah dengan hak barat maupun tanah-tanah dengan hak adat harus dicarikan padanannya di dalam UUPA. Untuk dapat masuk kedalam sisem dari UUPA diselesaikan dengan melalui lembaga konversi.Setelah adanya UUPA masih saja ada masalah yang lingkupnya pada hak atas tanah, seharusnya ada suatu peraturan yang menjelaskan lebih jelasdan mengikat mengenai hak atas tanah.Undang-undang pertanahan tersebut diharapkan secepatnya dibuat dan diundangkan agar dapat memberikan kepastian hukum dan jaminan perlindungan hukum kepemilikan dan penguasaan hak atas tanah.

 

  1. B.       Rumusan Masalah

Bertolak dari kerangka dasar berfikir sebagaimana diuraikan pada bagian latar belakang, maka permasalahan yang akan diangkat dalam makalah ini adalah sebagai berikut :

  1. Apa pengertian hak hak atas tanah dan dasar hukumnya ?
  2. Macam-macam hak tanah
  3. Bagaimana pengaturan hak milik atas tanah ?
  4. Apa saja yang menyebabkan pembatalan hak atas tanah?

 

  1. C.      Tujuan dan Manfaat Penulisan

Pembuatan makalah yang berjudul Hak-Hak Atas Tanah ini memiliki tujuan yang ingin dicapai, yaitu :

  1. Agar kita dapat mengetahui apakah yang dimaksud dengan hak atas tanah?
  2. Mengetahui dasar hukum atas hak tanah dan macam-macam hak tanah?
  3. Mampu mengerti bagaimana pengaturan dan pendaftaran hak atas tanah?
  4. Dan agar kita tahu apa saja yang menimbulkan pembatalan hak atas tanah?

 

 

Manfaat yang penyusun dapat setelah menyusun makalah yang berjudul Hak-Hak Atas Tanah ini, yaitu :

Manfaat teoritis :Penyusun mendapat lebih banyak pengetahuan mengenai Hak AtasTanah dan Penyusun mendapatkan pengetahuan mengenai apa saja yang termasuk kedalam Hak Atas Tanah

Manfaat Praktis :Penyusun dapat memaparkan mengenai Hak Atas Tanah, Penyusun dapat mengetahui bagaimana kepemilikan Hak Atas Tanah diIndonesia. Jika suatu hari penyusun bekerja pada bidang Hukum Agraria atau yangberhubungan dengan pertanahan maka penyusun sudah mengetahui bagaimanakah penjelasan mengenai Hak Atas Tanah Tersebut sertadapat pula mengaplikasikannya apabila terjadi masalah yangberhubungan dengan Hak Atas Tanah.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

BAB II

HAK-HAK ATAS TANAH

 

  1. A.      Pengertian Hak Atas Tanah

Definisi hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada seseorang yang mempunyai hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut. Hak atas tanah berbeda dengan hak penggunaan atas tanah.Ciri khas dari hak atas tanah adalah seseorang yang mempunyai hakatas tanah berwenang untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah yang menjadi haknya.

Hak-hak atas tanah yang dimaksud ditentukandalam pasal 16 jo pasal 53 UUPA, antara lain:Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut Hasil Hutan, dan Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang ditetapkan oleh undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementarasebagaimana disebutkan dalam pasal 53.

Dalam pasal 16 UU Agraria disebutkan adanya dua hak yang sebenarnya bukan merupakan hak atas tanah yaitu hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan karena hak±hak itu tidak memberi wewenang untuk mempergunakan atau mengusahakan tanah tertentu. Namun kedua hak tersebut tetap dicantumkan dalam pasal 16 UUPA sebagai hak atas tanahhanya untuk menyelaraskan sistematikanya dengan sistematika hukumadat. Kedua hak tersebut merupakan pengejawantahan (manifestasi) darihak ulayat. Selain hak-hak atas tanah yang disebut dalam pasal 16,dijumpai juga lembaga-lembaga hak atas tanah yang keberadaanya dalam Hukum Tanah Nasional diberi sifat ³sementara´. Hak-hak yang dimaksud antara lain :Hak gadai, Hak usaha bagi hasil, Hak menumpang, Hak sewa untuk usaha pertanian.

Hak-hak tersebut bersifat sementara karena pada suatu saat nanti sifatnyaakan dihapuskan. Oleh karena dalam prakteknya hak-hak tersebut menimbulkan pemerasan oleh golongan ekonomi kuat pada golongan ekonomi lemah (kecuali hak menumpang). Hal ini tentu saja tidak sesuai dengan asas-asas Hukum Tanah Nasional (pasal 11 ayat 1). Selain itu,hak-hak tersebut juga bertentangan dengan jiwa dari pasal 10 yangmenyebutkan bahwa tanah pertanian pada dasarnya harus dikerjakan dan diusahakan sendiri secara aktif oleh orang yang mempunyai hak. Sehingga apabila tanah tersebut digadaikan maka yang akan mengusahakan tanah tersebut adalah pemegang hak gadai. Hak menumpang dimasukkan dalam hak-hak atas tanah dengan eksistensi yang bersifat sementara dan akan dihapuskan karena UUPA menganggap hak menumpang mengandung unsur feodal yang bertentangan dengan asas dari hukum agraria Indonesia.

Dalam hak menumpang terdapat hubungan antara pemilik tanah denganorang lain yang menumpang di tanah si A, sehingga ada hubungan tuandan budaknya. Feodalisme masih mengakar kuat sampai sekarang diIndonesia yang oleh karena Indonesia masih dikuasai oleh berbagai rezim.Sehingga rakyat hanya menunngu perintah dari penguasa tertinggi.

Sutan Syahrir dalam diskusinya dengan Josh Mc. Tunner, pengamat Amerika(1948) mengatakan bahwa feodalisme itu merupakan warisan budayamasyarakat Indonesia yang masih rentan dengan pemerintahan diktatorial.Kemerdekaan Indonesia dari Belanda merupakan tujuan jangka pendek.Sedangkan tujuan jangka panjangnya adalah membebaskan Indonesia daripemerintahan yang sewenang±wenang dan mencapai kesejahteraan masyarakat. Pada saat itu, Indonesia baru saja selesai denganpemberontakan G 30 S/PKI. Walaupun PKI sudah bisa dieliminir pada tahun1948 tapi ancaman bahaya totaliter tidak bisa dihilangkan dari Indonesia.Pasal 16 UUPA tidak menyebutkan hak pengelolaan yang sebetulnya hakatas tanah karena pemegang hak pengelolaan itu mempunyai hak untuk mempergunakan tanah yang menjadi haknya.

Dalam UUPA, hak-hak atastanah dikelompokkan sebagai berikut :1.Hak atas tanah yang bersifat tetap, terdiri dari :1. Hak Milik 2. Hak Guna Usaha 3. Hak Guna Bangunan 4. Hak Pakai 5. Hak Sewa Tanah Bangunan 6. Hak Pengelolaan. 2.Hak atas tanah yang bersifat sementara, terdiri dari :1. Hak Gadai 2. Hak Usaha Bagi Hasil 3. Hak Menumpang 4. Hak Sewa Tanah Pertanian Pencabutan Hak Atas Tanah Maksud dari pencabutan hak atas tanah adalah pengambilan tanah secara paksa oleh negara yang mengakibatkan hak atas tanah itu hapus tanpayang bersangkutan melakukan pelanggaran atau lalai dalam memenuhi kewajiban hukum tertentu dari pemilik hak atas tanah tersebut.

Menurut Undang-undang nomor 20 tahun 1961 tentang pencabutan hak atas tanahdan benda-benda diatasnya hanya dilakukan untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama milik rakyat merupakan wewenang Presiden RI setelah mendengar pertimbangan apakah benar kepentingan umum mengharuskan hak atas tanah itu harus dicabut, pertimbangan ini disampaikan oleh Menteri Dalam Negeri, Menteri Hukum dan HAM, serta menteri lain yang bersangkutan. Setelah Presiden mendengar pertimbangan tersebut, maka Presiden akan mengeluarkan Keputusan Presiden yang didalamnya terdapat besarnya ganti rugi untuk pemilik tanah yang haknya dicabut tadi. Kemudian jika pemilik tanah tidak setuju dengan besarnya ganti rugi, maka ia bisa mengajukan keberatan dengan naik banding pada pengadilan tinggi.

 

  1. B.       Dasar Hukum Dari Hak-hak Atas Tanah

Dasar-dasar hukum tentang pengaturan hak-hak atas tanah antara lain :

  1. Pasal 5 ayat (2) Undang-Undang Dasar1945;
  2. UU Nomor 28 Tahun 1956 tentang Pengawasan Terhadap Penindakan Hak atas Tanah Perkebunan (Lembaran Negara Tahun 1956 Nomor 73, Tambahan Lembaran Negara Nomor 1125);
  3. UU Nomor 29 Tahun 1956 tentang Peraturan-peraturan dan Tindakan-tindakan Mengenai Tanah-tanah Perkebunan (Lembaran Negara Tahun 1956 Nomor 74, Tambahan Lembaran Negara Nomor 1126);
  4. UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043);
  5. UU Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Tahun 1985 Nomor 75, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3317);
  6. UU Nomor 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara Tahun 1992 Nomor 115, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3501);
  7. UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (Lembaran Negara Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3632);
  8. PP Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Tahun 1961 Nomor 28, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2171).
  9.  PP Nomor 38 Tahun 1963;
  10. PP Nomor 40 Tahun1996;
    1. C.      Macam-macam Hak Atas Tanah

Ciri khas dari hak atas tanah adalah seseorang yang mempunyai hak atas tanah berwenang untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah yang menjadi haknya. Hak–hak atas tanah yang dimaksud ditentukan dalam pasal 16 jo pasal 53 UUPA, antara lain:

  1. Hak Milik
  2. Hak Guna Usaha
  3. Hak Guna Bangunan
  4. Hak Pakai
  5. Hak Sewa
  6. Hak Membuka Tanah
  7. Hak Memungut Hasil Hutan
  8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang ditetapkan oleh undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana disebutkan dalam pasal 53.

Dalam pasal 16 UU Agraria disebutkan adanya dua hak yang sebenarnya bukan merupakan hak atas tanah yaitu hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan karena hak–hak itu tidak memberi wewenang untuk mempergunakan atau mengusahakan tanah tertentu. Namun kedua hak tersebut tetap dicantumkan dalam pasal 16 UUPA sebagai hak atas tanah hanya untuk menyelaraskan sistematikanya dengan sistematika hukum adat. Kedua hak tersebut merupakan pengejawantahan (manifestasi) dari hak ulayat. Selain hak–hak atas tanah yang disebut dalam pasal 16, dijumpai juga lembaga–lembaga hak atas tanah yang keberadaanya dalam Hukum Tanah Nasional diberi sifat “sementara”. Hak–hak yang dimaksud antara lain :

  1. Hak gadai,
  2. Hak usaha bagi hasil,
  3. Hak menumpang,
  4. Hak sewa untuk usaha pertanian.

Hak–hak tersebut bersifat sementara karena pada suatu saat nanti sifatnya akan dihapuskan. Oleh karena dalam prakteknya hak–hak tersebut menimbulkan pemerasan oleh golongan ekonomi kuat pada golongan ekonomi lemah (kecuali hak menumpang). Hal ini tentu saja tidak sesuai dengan asas–asas Hukum Tanah Nasional (pasal 11 ayat 1). Selain itu, hak–hak tersebut juga bertentangan dengan jiwa dari pasal 10 yang menyebutkan bahwa tanah pertanian pada dasarnya harus dikerjakan dan diusahakan sendiri secara aktif oleh orang yang mempunyai hak. Sehingga apabila tanah tersebut digadaikan maka yang akan mengusahakan tanah tersebut adalah pemegang hak gadai.

Hak menumpang dimasukkan dalam hak–hak atas tanah dengan eksistensi yang bersifat sementara dan akan dihapuskan karena UUPA menganggap hak menumpang mengandung unsur feodal yang bertentangan dengan asas dari hukum agraria Indonesia. Dalam hak menumpang terdapat hubungan antara pemilik tanah dengan orang lain yang menumpang di tanah si A, sehingga ada hubungan tuan dan budaknya. Feodalisme masih mengakar kuat sampai sekarang di Indonesia yang oleh karena Indonesia masih dikuasai oleh berbagai rezim. Sehingga rakyat hanya menunngu perintah dari penguasa tertinggi.

Sutan Syahrir dalam diskusinya dengan Josh Mc. Tunner, pengamat Amerika (1948) mengatakan bahwa feodalisme itu merupakan warisan budaya masyarakat Indonesia yang masih rentan dengan pemerintahan diktatorial. Kemerdekaan Indonesia dari Belanda merupakan tujuan jangka pendek. Sedangkan tujuan jangka panjangnya adalah membebaskan Indonesia dari pemerintahan yang sewenang–wenang dan mencapai kesejahteraan masyarakat. Pada saat itu, Indonesia baru saja selesai dengan pemberontakan G 30 S/PKI. Walaupun PKI sudah bisa dieliminir pada tahun 1948 tapi ancaman bahaya totaliter tidak bisa dihilangkan dari Indonesia. Pasal 16 UUPA tidak menyebutkan hak pengelolaan yang sebetulnya hak atas tanah karena pemegang hak pengelolaan itu mempunyai hak untuk mempergunakan tanah yang menjadi haknya. Dalam UUPA, hak–hak atas tanah dikelompokkan sebagai berikut :

  1. Hak atas tanah yang bersifat tetap, terdiri dari :
  2. Hak atas tanah yang bersifat sementara, terdiri dari :
  1. Hak Milik
  2. Hak Guna Usaha
  3. Hak Guna Bangunan
  4. Hak Pakai
  5. Hak Sewa Tanah Bangunan
  6. Hak Pengelolaan
  1. Hak Gadai
  2. Hak Usaha Bagi Hasil
  3. Hak Menumpang
  4. Hak Sewa Tanah Pertanian

 

a)        Hak tanah besrsifat tetap

  1. Hak Milik

Hak milik diatur didalam pasal 20-27 UUPA. Hak milik bersifat turun-temurun,terkuat, dan terpenuh, berfungsi sosial. Maksudnya adalah, turun temuruncontohnya dapat diwariskan, terkuat maksudnya dapat dipertahankan,terpenuh maksudnya adalah tidak mengenal jangka waktu, dan berfungsisosial yaitu harus sesuai dengan sifat dan tujuannya (pasal 6 UUPA).Hak milik dapat dialihkan kepada siapa saja, dapat didirikan Hak gunabangunan diatasnya.Subjek hak milik :a. Warga Negara Indonesiab. Badan hukum tertentu ( PP No. 38 tahun 1963) yaitu, badan hukumperbankan negara, koperasi pertanian, dan usahasosial/keagamaan.Luas kepemilikan hak atas tanah dibatasi oleh CEILING yang dibatasisecara maksimum dan minimum.Berakhirnya suatu hak milik atas tanah yaitu dapat dengan cara :a. Pencabutan hakb. Melanggar prisip nasionalitasc. Terlantar d. Penyerahan secara sukarelae. Tanahnya musnah misalnya karena bencana alam longsor  Dasar hak milik :a. Konversi dari tanah-tanah eks-BW dan dari tanah eks-tanah adatb. Dari hasil pengelolaan yang teruang dalam perjanjian pendirian haktersebutc. SK pemberhentian hak oleh pemerintah BPN

  1. Hak Guna Usaha

Hak guna usaha diatur didalam pasal 28-34 UUPA, dan PP No. 40 tahun 1996. Hak guna usaha merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara. Obyeknya merupakan tanah negara. Hak guna usaha dapat dapat dialihkan asal kepada WNI. Hal ini berdasarkanprinsip asas nasionalitas.

Yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha adalah :

v  Warga Negara Indonesia;

v  Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Luas minimum tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah lima hektar. Dan luas maksimum tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah dua puluh lima hektar. Pemberian Hak Guna Usaha wajib didaftar dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun.

Pemegang Hak Guna Usaha berkewajiban untuk:

1)      Membayar uang pemasukan kepada Negara;

2)      Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;

3)      Mengusahakan sendiri tanah Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;

4)      Membangun memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal Hak Guna Usaha;

5)      Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

6)      Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan Hak Guna Usaha;

7)      Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus;

8)      Menyerahkan sertipikat Hak Guna Usaha yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Hak Guna Usaha dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. Peralihan Hak Guna Usaha terjadi dengan cara:

  • Jual beli;
  • Tukar menukar;
  • Penyertaan dalam modal;
  • Hibah;
  • Pewarisan.

Peralihan Hak Guna Usaha harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Peralihan Hak Guna Usaha karena jual beli kecuali melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam modal, dan hibah dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Peralihan Hak Guna Usaha karena warisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.

Hak Guna Usaha Hapus Karena:

a)      Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya;

b)      Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktu berakhirnya karena:

  • Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13 dan/atau Pasal 14 PP No. 40 Thn. 1996;
  • Putusan Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;

c)      Dilepaskan secara suka rela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

d)     Dicabut berdasarkan UU Nomor 20 Tahun 1961;

e)      Ditelantarkan;

f)       Tanahnya musnah;

g)      Ketentuan Pasal 3 ayat (2) PP Nomor 40 Tahun 1996

Dasar hak : PMDN No 6 Tahun 1972 jo. Peraturan kepala BPN No 16 Tahun1990 sampai dengan 100 HA asal tidak dengan fasilitas penanaman modal oleh Kanwil BPN ; diatas 100 HA oleh Kepala BPN (Pasal 2 s.d 18 PP No 40Tahun 1996)

 

  1. Hak Guna Bangunan

Hak untuk mengusahakan dan mempunyai bangunan atas tanah bukan milik sendiri. Hak guna Bangunan dapat dialihkan asal kepada WNI, berdasarkan asas nasionalitas, dapat sebagai objek hak tanggungan. Jangka waktu hak guna bangunan : paling lama 30 tahun dapat diperpanjang 20 tahun, perpanjangan/ pembaharuan dapat diberikan sekaligus.

Subyeknya :

  1. WNI;
  2. Badan Hukum Indonesia.

Berakhirnya hak guna bangunan: Jangka waktunya berakhir, dihentikan sebelum jangka waktu berakhir, dilepas oleh pemegang hak, dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan, tanah musnah, bukan WNI lagi (pasal 30 ayat 2 jo pasal 20PP 40/ 1996).

Alas/dasar hak guna bangunan :

  • PMDN 6/1972 sampai 2000m2 oleh kepala BPN ps 22 PP 40/1996;
  • Hak pengelolaan Vide PMDN 1/77 jo PMDN 6/1972 jo ps 22 ayat (2) PP40/1996;
  • Konversi tanah ex adat
  • Konversi tanah ex BW: hak eigendom, hak opstal, hak erfacht;
  • Karena perjanjian, pemilik HM dan seseorang untuk menimbulkan hak guna bangunan.

 

  1. Hak Pakai

 

1)        Hak pakai keperdataan

Hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang dikuasai negara atau tanah yang dikuasai seseorang dengan hak milik. Subjeknya adalah WNI, Badan Hukum Indonesia, orang asing penduduk Indonesia( pasal 39 PP 40/ 1996), badan hukum asing yang mempunyai manfaat bagi penduduk Indonesia dan badan hukum asing yang ada ijin operasional. Hak Milik dapat dialihkan  dan dapat menjadi objek tanggungan.

Berakhirnya hak: jangka waktu berakhir, tanah musnah, dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan.

  • Jangka waktu :
    • Tidak jelas ( pasal 41-43 UUPA);
    • PMDN 6/1972 = 10 tahun;
    • Pasal 45 PP 40/1996 = 25 tahun dengan perpanjangan 20 tahun;
    • Hak pakai di atas hak milik = 25 tahun dengan pembaharuan 25 tahun.

2)        Hak pakai khusus :

Hak milik mempergunakan tanah untuk pelaksanaan tugas yang berasal dari tanah yang dikuasai negara. Subjeknya ialah departemen, LPND, PEMDA, perwakilan negara asing, lembaga keagamaan, dan lembaga sosial (Lembaga pemerintah nondepartemen).

Tidak dapat dialihkan yaitu tidak dapat dijadikan objek hak tanggungan. Berakhirnya hak yaitu jika tidak dapat dipergunakan lagi kembali kepada negara. Jangka waktunya tidak terbatas selama masih dipergunakan (pasal 45 ayat 1 PP. 40 tahun 1996).

  1. Hak Sewa Tanah Bangunan

Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sewa.

Demikian tadi pembahasan beberapa hak tanah atau hak atas tanah. Penulis menyarankan anda mempelajari Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria untuk mendapat pengetahuan yang lebih mendalam. Selain itu, Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 juga sepertinya layak anda baca. Karena peraturan ini membahas Tentang : Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah. Semoga pembahasan diatas dapat berguna bagi anda yang sedang mencari wacana mengenai hak tanah atau hak atas tanah.

 

 

b)        Hak tanah bersifat sementara

  1. Hak gadai

Hak Gadai, berasal dari hukum adat Jual Gadai´, yaitu penyerahan sebidang tanah oleh pemilik kepada pihak lain dengan membayar uang kepada pemilik tanah dengan perjanjian, bahwa tanah itu akan dikemalikan apabila pemilik mengembalikan uang kepada pemegang tanah. Hal itu diatur lebih lanjut dalam Undang-Undang No.56/ Prp/ 1960tentang penetapan luas tanah pertanian, pasal 7 : ³Barangsiapamenguasai tanah pertanian dengan hak gadai, sudah berlangsung 7 tahunatau lebih, wajjib mengembalikan tanah itu kepada pemiliknya dalamwaktu sebulan stelah tanaman selesai dipanen. Dengan tidak ada hakuntuk menuntut pembayaran uang tebusan.´Rumus : 7+0.5 ± Waktu Berlangsungnya Gadai x Uang gadai73.

  1. Hak menumpang

Hak Menumpang, yaitu hak yang mengizinkan seseorang untukmendirikan serta untuk menempati rumah diatas tanah pekarangan oranglain dengan tidak membayar kepada pemilik pekarangan tersebut, sepertihak pakai, tetapi sifatnya sangat lemah, karena setiap saat pemilik dapatmengambil kembali tanahnya.

  1. Hak usaha bagi hasil

Hak Usaha Bagi Hasil, berasal dari hukum adat ´hak menggarap´, yaitu hak seseorang untuk mengusahakan pertanian diatas tanah milik orang lain dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi bagi kedua belah pihak berdasarkan perjanjian. Diatur dalam Undang-Undang No.2 tahun 1960 tentang perjanjian bagi hasil, Permenag No. 8 tahun 1964, Inpres No.13 tahun 1980.

  1. Hak sewa tanah Pertanian

Hak Sewa Tanah Pertanian, bersifat sementara karena berkaitan dengan pasal 10 ayat 1 UUPA yang menghendaki setiap orang atau badan hokum yang mempunyai suatu hak atas tanah pertanian. Pada asasnya diwajibkan mengerjakan atau mengusahakan sendiri secara aktif dengan cara mencegah cara pemerasan.

 

  1. D.      Pengaturan Hak Milik Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah

 

  1. 1.        Pengaturan Hak Milik Atas Tanah

Adapun hak-hak atas tanah tersebut menurut Pasal 16 ayat (1) UUPA terdiri dari :

  • Hak Milik.
  •  Hak Guna Usaha.
  • Hak Guna Bangunan.
  • Hak Pakai.
  • Hak Sewa.
  • Hak Membuka Tanah.
  • Hak Memungut Hasil Hutan.
  • Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak yang tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara.

Hak atas tanah meliputi semua hak yang diperoleh langsung dari negara disebut hak primer dan semua hak yang berasal dari pemegang hak atas tanah lain berdasarkan pada perjanjian bersama, disebut hak sekunder. Kedua hak tersebut pada umumnya mempunyai persamaan, di mana pemegangnya berhak untuk menggunakan tanah yang dikuasainya untuk dirinya sendiri atau untuk mendapat keuntungan dari orang lain mdalui perjanjian dimana satu pihak memberikan hak-hak sekunder pada pihak lain.

Hak atas tanah yang diperoleh dari negara terdiri dari Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan. Tiap-tiap hak mempunyai karakteristik tersendiri dnn semua harus didaftarkan menurut ketentuan hukum dan perundang-undangan yang berlaku.

Menurut Pasal 20 UUPA hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Salah satu kekhususan dari Hak Milik ini tidak dibatasi oleh waktu dan diberikan untuk waktu yang tidak terbatas lamanya yaitu selama hak milik ini masih diakui dalam rangka beriakunya UUPA, kecuali akan ketentuan Pasal 27 UUPA. Pasal 27 UUPA menjelaskan bahwa Hak Milik itu hapus apabila :

1)        Tanahnya jatuh kepada negara :

  • Karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18
  • Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
  • Karena diterlantarkan
  • Karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2)

2)        Tanahnya musnah.  

 

Pada asasnya badan hukum tidak mungkin mempunyai tanah dengan hak milik kecuali ditentukan secara khusus oleh Undang-undang atau peraturan lainnya, seperti yang telah ditentukan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1973 yaitu:

  1. Bank-bank yang didirikan oleh negara.
  2. Perkumpulan-perkumpulan    Koperasi   pertanian    yang    didirikan berdasarkan undang-undang Nomor 79 Tahun 1958.
  3. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh menteri pertanian/agraria setelah mendengar menteri agama.
  4. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh menteri pertanian/agraria setelah mendengar menteri sosial.

Penjelasan umum UUPA menerangkan bahwa dilarangnya badan hukum mempunyai hak milik, karena memangnya badan hukum tidak periu mempimyai hak milik tetapi cukup bagi keperluan-keperluan yang khusus yaitu hak-hak lain selain hak milik.

 

  1. 2.        Pendaftaran Tanah

1)        Pengertian dan Landasan Hukum Pendaftaran Tanah

  1. Pengertian Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah adalah suatu kegiatan administrasi yang dilakukan pemilik terhadap hak atas tanah, baik dalam pemindahan hak ataupun pemberian dan pengakuan hak baru, kegiatan pendaftaran tersebut memberikan suatu kejelasan

status terhadap tanah. Dalam Pasal 1 PP No. 24 tahun 1997 disebutkan pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Pendaftaran tanah dapat dilakukan melalui pendaftaran tanah secara sistematis dan sporadis yaitu kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua bidang tanah di suatu wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan, baik tanah dipunyai dengan suatu hak atas tanah maupun tanah negara. Yang dimaksud dengan suatu hak adalah hak atas tanah menurut hukum adat dan hak atas tanah menurut UUPA.

  1. Landasan Hukum Pendaftaran Tanah

Dengan keluarnya Undang-Undang Pokok Agraria, maka dualisme hak-hak atas tanah dihapuskan, dalam memori penjelasan dari UUPA dinyatakan bahwa untuk pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud Pasal 19 UUPA, yang ditujukan kepada pemerintah agar melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum yang bersifat Recht Kadaster, untuk menuju kearah pemberian kepastian hak atas tanah telah diatur di dalam Pasal 19 UUPA yang menyebutkan :

v  Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.

v  Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi :

a)      Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.

b)      Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.

c)      Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

v  Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan Menteri Agraria.

v  Dalam Peraturan Pemerintah diatas biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

Kalau di atas ditujukan kepada pemerintah, sebaliknya pendaftaran yang dimaksud Pasal 23, Pasal 32 dan Pasal 38 UUPA ditujukan kepada para pemegang hak, agar menjadikan kepastian hukum bagi mereka dalam arti untuk kepentingan hukum bagi mereka sendiri, di dalam Pasal tersebut dijelaskan :

Pasal 23 UUPA :

Ayat 1 : Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19.

Ayat 2 : Pendaftaran termasuk dalam ayat 2 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.

Pasal 32 UUPA :

Ayat 1 : Hak guna usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut, harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam

Pasal 19.

Ayat 2 : Pendaftaran termasuk dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai peralihan serta hapusnya hak guna usaha, kecuali dalam hak-hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.

 

Pasal 38 UUPA :

Ayat 1 : Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya dak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19.

Ayat 2 : Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna bangunan serta sahnya peralihan tersebut, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhirnya.

Dari ketentuan pasal-pasal di atas dapatlah disimpulkan bahwa pendaftaran yang dilakukan oleh pemegang hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan adalah merupakan alat pembuktian yang kuat serta untuk sahnya setiap peralihan, pembebanan dan hapusnya hak-hak tersebut.

2)        Tujuan Pendaftaran Tanah

Usaha yang menuju kearah kepastian hukum atas tanah tercantum dalam ketentuan-ketentuan dari pasal-pasal yang mengatur tentang pendaftaran tanah, dalam pasal 19 UUPA disebutkan untuk menjamin kepastian hukum dari hak-hak atas tanah, UUPA mengharuskan pemerintah untuk mengadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia yang bersifat ‘Rech Kadaster” artinya yang bertujuan menjamin kepastian hukum, dengan di selenggarakannya pendaftaran tanah, maka pihak-pihak yang bersangkutan dengan mudah dapat mengetahui status hukum daripada tanah tertentu yang dihadapinya, letak, luas dan batas-batasnya, siapa yang empunya dan beban-beban apa yang melekat di atas tanah tersebut.

Menurut para ahli disebutkan tujuan pendaftaran ialah untuk kepastian hak seseorang, disamping untuk pengelakkan suatu sengketa perbatasan dan juga untuk penetapan suatu perpajakan. (A.P. Parlindungan; 1990 : 6).

  1. Kepastian hak seseorang

Maksudnya dengan suatu pendaftaran, maka hak seseorang itu menjadi jelas misalnya apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak- hak lainnya.

 

  1. Pengelakkan suatu sengketa perbatasan

Apabila sebidang tanah yang dipunyai oleh seseorang sudah didaftar, maka dapat dihindari terjadinya sengketa tentang perbatasannya, karena dengan didaftarnya tanah tersebut, maka telah diketaui berapa luasnya serta batas – batasnya.

 

  1. Penetapan suatu perpajakan

Dengan diketahuinya berapa luas sebidang tanah, maka berdasarkan hal tersebut dapat ditetapkan besar pajak yang harus dibayar oleh seseorang. Dalam lingkup yang lebih luas dapat dikatakan pendaftaran itu selain memberi informasi mengenai suatu bidang tanah, baik penggunaannya, pemanfaatannya, maupun informasi mengenai untuk apa tanah itu sebaiknya dipergunakan, demikian pula informasi mengenai kemampuan apa yang terkandung di dalamnya dan demikian pula informasi mengenai bangunannya sendiri, harga bangunan dan tanahnya, dan pajak yang ditetapkan.

Untuk memenuhi berbagai kebutuhan seperti tersebut di atas, maka untuk itu UUPA melalui pasal-pasal pendaftaran tanah menyatakan bahwa pendaftaran itu diwajibkan bagi pemegang hak yang bersangkutan

Berdasarkan Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dijelaskan bahwa tujuan dari pendaftaran tanah tersebut adalah sebagai berikut::

  1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
  2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mcngadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
  3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Di dalam kenyataannya tingkatan-tingkatan dari . pendaftaran tanah tersebut terdiri dari:

  • Pengukuran Desa demi Desa sebagai suatu himpunan yang terkecil.
  • Dari peta Desa demi Desa itu akan memperlihatkan bermacam-macam hak atas tanah baik Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan maupun tanah-tanah yang masih dikuasai oleh negara.
  • Dari peta-peta tersebut akan dapat juga diketahui nomor pendaftaran, nomor buku tanah, nomor surat ukur, nomor pajak, tanda batas dan juga bangunan yang ada di dalamnya.

 

  1. E.       Pembatalan Hak Atas Tanah

 

  1. Macam-macam pembatalan hak tanah
  2. Pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administrative

Yang dimaksud dengan cacat hukum administratif berdasarkan Pasal 107 Permenang 9/99 adalah (i) kesalahan prosedur, (ii) kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan, (iii) kesalahan subyek hak, (iv) kesalahan objek hak, (v) kesalahan jenis hak, (vi) kesalahan perhitungan luas, (vii) terdapat tumpang tindih hak atas tanah, (viii) data yuridis atau data fisik tidak benar, atau (ix) kesalahan lainnya yang bersifat hukum administratif.

Keputusan pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif dalam penerbitannya, dapat dilakukan karena (i) permohonan dari yang berkepentingan atau (ii) Pejabat yang berwenang tanpa permohonan. Pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif melalui permohonan dari yang berkepentingan diajukan langsung kepada Menteri atau Pejabat yang ditunjuk atau melalui Kepala Kantor Pertanahan, yakni Badan Pertanahan Nasional di tingkat Kabupaten/Kota (Kantor Pertanahan). Sedangkan, pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif tanpa melalui permohonan oleh Pejabat yang berwenang dilaksanakan apabila diketahui adanya cacat hukum administratif dalam proses penerbitan keputusan pemberian hak atau sertifikatnya tanpa adanya permohonan.

 

  1. Pembatalan hak atas tanah karena putusan pengadilan

Keputusan pembatalan hak atas tanah karena melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap diterbitkan atas permohonan yang berkepentingan, dimana permohonan tersebut diajukan langsung kepada Menteri atau Kepala Kantor Wilayah atau melalui Kantor Pertanahan.

 

  1. Tata Cara Pembatalan Hak Atas Tanah

Terdapat beberapa proses dalam tata cara pembatalan hak atas tanah, sebagai berikut:

  1. Kantor Pertanahan
  • Permohonan pembatalan hak atas tanah diajukan secara tertulis kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan, dengan dilampiri berkas-berkas, berupa: (i) fotocopy surat bukti identitas dan surat bukti kewarganegaraan (perorangan) atau fotocopy akta pendirian (badan hukum); (ii) fotocopy surat keputusan dan/atau sertifikat; (iii) surat-surat lain yang berkaitan dengan permohonan pembatalan.
  • Setelah berkas permohonan diterima, Kepala Kantor Pertanahan: (i) memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik; (ii) mencatat dalam formulir isian; (iii) memberikan tanda terima berkas permohonan; (iv) memberitahukan kepada pemohon untuk melengkapi data yuridis dan data fisik apabila masih diperlukan.

 

  1. Kantor Wilayah
  • Dalam hal permohonan pembatalan hak telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Wilayah, Kepala Kantor Wilayah akan mencatat dalam formulir tertentu yang telah ditetapkan dan memeriksa serta meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik, dan apabila belum lengkap, segera meminta Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan untuk melengkapinya.
  • Dalam hal permohonan pembatalan hak telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Wilayah, Kepala Kantor Wilayah menerbitkan keputusan pembatalan hak atas tanah yang dimohon atau keputusan penolakan disertai dengan alasan penolakannya.

 

  1. Menteri
  • Setelah menerima berkas permohonan, Menteri memerintahkan pejabat yang berwenang untuk memeriksa meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik, dan apabila belum lengkap, segera meminta Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan untuk melengkapinya serta mencatat dalam formulir tertentu yang telah ditetapkan.
  • Menteri memutuskan permohonan tersebut dengan menerbitkan keputusan pembatalan hak atau penolakan disertai dengan alasan penolakannya,

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

BAB III

PENUTUP

 

  1. Kesimpulan

Dari penjelasan dan uraian di atas, penyusun makalah ini dapat menarik beberapa kesimpulan seperti yang disebutkan di bawah ini :

  1. Hak atas tanah yaitu hak yang membri wewenang kepada seseorang yang mempunyai hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut.
  2. Hak atas tanah terdiri atas 2 sifat yaitu hak tanah bersifat tetap dan hak tanah bersifat sementara
  3. Pengaturan dan pendaftaran hak tanah sangat penting demi kepastian dan kesahan tanah tersebut
  4. Sebab pembatalan hak tanah yaitu karena cacat hukum administrative dan karena putusan pengadilan.

 

  1. Saran

Penulis  menyadari dalam penyusunan dan penjelasan yang ada di dalam makalah ini masih banyak kekurangan dan kesalahan, untuk itu kami menyarankan untuk dilakukan suatu pengkajian yang lebih mendalam mengenai materi ini. Dan demi perbaikan makalah kami selanjutnya kami mohon saran dan ktitik pembaca yang tentunya membangun. Demikianlah hasil karya tulis kami yang terangkim dalam suatu makalah semoga bermanfaat dan akhirnya kami ucapkan terima kasih.

Penulis: tonijulianto

dream`s is motivation UM METRO LAMPUNG

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s